Piano di Governo del Territorio – Città di Lonato

Chi ha soldi, domina il territorio devastandolo: arbitro "di parte" l'Amministrazione Comunale

Considerazioni generali di programmazione ed espansione urbanistica nel nostro territorio

Esiste un’ampia letteratura giornalistica sulle devastanti dinamiche di consumo del territorio in Italia, considerazioni sostenute da numerosi ed autorevoli studi condotti dall’ISTAT dall’INU e da molti altri istituti di ricerca tra i quali il Politecnico di Milano, quello che sta cercando la destinazione adeguata per la nostra area LIDO. Ora sorvoliamo su tutto ciò cercando di concentrarci sul nostro territorio con alcune note di carattere generale.

In Lombardia uno studio” dell’Osservatorio Nazionale sui Consumi del Suolo” rivela che dal 1999 al 2005 sono spariti in Lombardia circa 27.000 ettari di terreno agricolo. È come se in 6 anni fossero sorte dal nulla 5 nuove città come Brescia.

La media quotidiana secondo stime del DiAP Politecnico di Milano e dell’Inu, sono impressionanti: ogni giorno asfalto e cemento cancella 10 ettari di terreno in Lombardia e 8 ettari in Emilia Romagna. Sempre secondo lo stesso rapporto del Politecnico in provincia di Brescia si perdono 900 ettari di terreno agricolo l’anno e 600 in provincia di Mantova. Le principali conseguenze di questo fenomeno sono la continua dismissione di aziende agricole e fabbricati rurali, un fenomeno drammatico anche a Lonato, il settore primario di piccola azienda agricola è in via di estinzione sempre più lusingata da trasformazioni edilizie di carattere speculativo, oppure costretta a trasformarsi per i problemi di vicinanza con i nuovi insediamenti urbani. Ma il continuo consumo di suolo pone anche un forte problema a quella che è la vocazione turistica del nostro paese sempre più sacrificata ad interessi di carattere commerciale, dell’industria del divertimento o delle residenze estive; invece della valorizzazione dei luoghi e delle bellezze naturali architettoniche e culturali.

Il continuo consumo del territorio ha portato a fenomeni di saturazione del costruito e di una abbondanza di offerta di edifici che non ha corrispondenza nella domanda e nel reale bisogno di abitazioni da parte delle famiglie. Le speculazioni immobiliari e finanziarie sono state all’origine della recente crisi economica ed è difficile poter pensare di affidare nuovamente il rilancio dell’economia all’edilizia.

SI è calcolato che in una zona ristretta come la riviera del Garda esistano almeno 20.000 alloggi invenduti. A partire da questo dato è utile interrogarci se il basso Garda, l’area a maggiore tensione speculativa sia in grado di sopportare (2,5 nuovi abitanti x 20.000 alloggi) 50.000 nuovi abitanti. Senza l’adeguato dimensionamento di infrastrutture e servizi (scuole, ospedali reti fognarie, strade) che le entrate per oneri di urbanizzazione non riescono a garantire.

A partire anche da questi dati di carattere locale è necessario riflettere sulle dinamiche di consumo del territorio stimolando le amministrazione comunali sulla necessità di introdurre correttivi, se non veri e propri limiti, alla speculazione edilizia quale unica fonte di finanziamento per le casse comunali e motore dello sviluppo locale. Da questo punto di vista si è chiesto più volte alla amministrazione che la partecipazione ed il coinvolgimento nel percorso di redazione del PGT fosse reale e non di carattere illusorio.

Tra i contributi sui quali avrei cercato di stimolare la amministrazione comunale, avrei assunto quale obiettivo di fondo il fatto che il territorio va definito come un bene comune (e non di pochi) e soprattutto un bene collettivo esauribile. Non ne disponiamo in quantità illimitata e soprattutto ogni suo utilizzo è per sua natura irreversibile.

In attesa quindi di una normativa che, come in altri paesi europei accade, limiti i consumi di suolo, sono dal mio punto di vista necessari strumenti correttivi della speculazione edilizia e di compensazione ecologica.

• Premesso che il livello di saturazione nelle nostre zone è arrivato al limite di compromissione del territorio naturale esistente, e che ogni nuova speculazione edilizia sia da considerarsi inutile e dannosa; potremmo intanto avanzare l’ipotesi del riutilizzo del patrimonio edilizio esistente in termini di immobili dimessi che dovrebbero essere censiti dai comuni in un catasto aggiornato. Il recupero incentivato di quanto sul territorio è presente ed è ristrutturabile o riqualificabile.
• Ancora si potrebbe agire in modo da esaurire l’offerta di immobili presenti sul territorio, cioè costruiti ma invenduti, prima di qualsiasi nuovo intervento edilizio.
• Infine la previsione di veri e propri meccanismi di compensazione ecologica preventiva; subordinando ogni nuovo intervento di costruzione su suolo inedificato, in misura proporzionale ai suoi impatti sul suolo, attraverso il vincolo a finalità di uso pubblico di carattere ecologico ambientale su un’altra porzione di territorio comunale. L’onere della compensazione ecologica preventiva è aggiuntivo agli oneri previsti per gli interventi edilizi.

Se avessi avuto la possibilità di partecipare realmente alla redazione dello strumento urbanistico o meglio se l’amministrazione avesse messo in condizione coloro che ne avevano fatto richiesta di formulare le proprie proposte; questo sarebbe stato il contributo per il quale mi sarei speso.

Veniamo ora all'esame dello strumento urbanistico (PGT) approvato dal Comune di Lonato.

Intanto una valutazione sul consumo dei suoli e sul peso insediativi di termini di nuovi abitanti a Lonato

RESIDENZIALE                               mq        70.250

mc       243.750

nuovi abitanti          1.405

TURISTICO ALBERGHIERA         mq        16.498

COMMERCIALE DIREZIONALE    mq      107.504

PRODUTTIVA                                  mq      386.148

Primo elemento di riflessione riguarda l’inadeguatezza della previsione insediativi in termini di nuovi abitanti teorici posti quale dimensionamento del PGT. SI ritiene infatti che il PRG in vigore sia dimensionato per 19.000 abitanti. Aggiungendo le nuove previsioni di PGT si arriva a 20.500. Il dato reale che a mio parere si ricava da una analisi più approfondita, porta il dimensionamento dello strumento urbanistico a circa 25.000 abitanti reali. Quali le considerazioni a sostegno di tali dati:

• negli strumenti precedenti al 1° PRG redatto dall'Arch. Buzzi vi erano numerose aree di completamento B e C, ad esempio ai Barcuzzi, ma non solo, con indici di edificabilità elevatissimi 1,5 mc a mq per le zone B e 1mc a mq per zone C. Nel dimensionamento del Piano Buzzi tali aree sono state considerate con indici di molto inferiori proprio per contenere la capacità insediativi di piano.
• Tutte le trasformazioni di aziende agricole in residenziali o altro con Piano di Recupero non sono stati computati i nuovi abitanti. Si parla naturalmente di interventi consistenti. L’ultimo in ordine di tempo i 20 mila mc assegnati alle porcilaie su via tracollo.
• La ricaduta in termini di nuove volumetrie ed ampliamenti introdotte dal Piano casa che inizierà a produrre i suoi effetti già dal prossimo anno . si consentono ampliamenti fino al 35% anche nei centri storici ed anche utilizzando demolizione e ricostruzione di edifici.
• Inoltre per effetto della crisi immobiliare e più in generale economico finanziaria, la domanda di abitazioni si è rivolta verso alloggi di minori dimensioni. Un alloggio di 70 mq, cioè 210 mc occupato da una famiglia in media composta da 3 persone. Altro che 150 mc a persona quale strumento di calcolo del dimensionamento.

Da un punto di vista generale aggiungiamo ancora che è vero che la città di Lonato ha subito un rapido incremento demografico negli ultimi anni favorito con tutta probabilità da una offerta immobiliare a prezzi più contenuti rispetto alle dinamiche urbanistiche dei paesi rivieraschi. Questo fenomeno è oggi giunto al suo esaurimento, soprattutto perché il mercato immobiliare lonatese si è allineato ai prezzi di quello in altri comuni. Le dinamiche di crescita demografica si possono quindi considerare ormai stabilizzate. Per queste ragioni infatti è possibile sostenere, in termini di programmazione che l’invenduto (stimato in circa 500-600 alloggi in comune di Lonato) e le opportunità offerte dal Piano Casa sia sufficienti oggi a soddisfare la domanda di nuovi alloggi.

Ulteriori espansioni urbanistiche costituiscono quindi un elemento di criticità sul mercato immobiliare lonatese oltre che di turbativa del mercato ed eccessiva saturazione.

Lonato conta oggi circa 15.000 residenti ne mancano quindi alla saturazione delle previsioni di insediamento di fine del periodo ben 9000. Un numero consistente soprattutto in termini di adeguata dotazione di servizi e di somme necessarie per affrontare il finanziamento di quelle opere. Interamente finanziate dagli operatori privati (costruttori o lottizzanti) e provenienti dalla programmazione negoziata.

Il PGT calcola in 99 milioni di euro la cifra necessaria a finanziare le opere e servizi necessarie alla Città di Lonato con un carico abitativo di 20.500 abitanti. Una previsione insufficiente

Assolutamente esagerata appare poi la previsione di espansione artigianale produttiva prevista sul territorio di Lonato. Un dato esagerato soprattutto perché il territorio è già ampiamente dotato di importanti ambiti produttivi ben diffusisi su tutto il territorio comunale. Tra gli interventi che pesantemente condizionano ampie porzioni di territorio vi sono le previsioni di insediamento produttivo della Salera già regolata con PII per 200 mila mq e le nuove previsioni individuate, sia diffusamente sul territorio, ma in particolare nella zona campagnoli. Diciamo che tali previsioni di nuovi insediamenti produttivi-direzionali e commerciali, che determinano un consumo complessivo di territorio per 494 mila mq, rappresentano il vero baricentro della negoziazione contrattata, o meglio le principali entrate per l’amministrazione comunale. Nel dettaglio:

AT 18              Area produttiva Salera           9.240.000 €

2.200.000 €

AT 11              Prod. Comm. Tiracollo          4.400.000 €

AT 12              Comm. Prod. Leone              7.871.000 €

AT 13              Prod. Comm. Direz.               3.047.000 €

Alb. Centrale ENEL                  864.000 €

AT 16              Comm.Direz. Prod.                1.788.000 €

Resid. Rassica

Rileviamo inoltre che le previsione di nuovi insediamenti produttivi risultano diffuse sul territorio a macchia di leopardo senza una adeguata programmazione per il contenimento di necessarie infrastrutture di carattere viabilistico ad esempio. Fatta eccezione per la sole previsioni, lo ribadiamo eccessive, effettuate ai Campagnoli.

• La cifra proveniente da interventi di carattere Produttivo, Direzionale, Commerciale, Alberghiero da destinare ad investimenti (opere di urbanizzazione) ammonta a 35 milioni €
• La cifra proveniente da interventi di carattere residenziale è invece di 6 milioni di €

Infine le previsioni di carattere alberghiero, quindi di strutture recettive, anch’esse esagerate per le potenzialità del territorio. Tre grossi alberghi situati in località Campagnoli e in loc. Mappella oltre a piccole strutture in altre porzioni di territorio: la salera ad esempio. L’eccessiva previsione di strutture alberghiere è un dato del resto evidenziato anche dalla provincia di Brescia nel corso delle conferenze di valutazione del PGT. La provincia chiede al comune di approfondire la relazione tra previsioni e vincoli dimensionali posti dal PTC provinciale.

Una valutazione di carattere generale sullo strumento in adozione evidenzia, a mio parere, un PGT che qualifica tra le principali vocazioni territoriali di Lonato una vocazione di carattere produttivo sia artigianale che industriale, con particolare propensione a spinte speculative sugli immobili di carattere industriale. La diffusa previsione sul territorio, anche in ambiti che invece potrebbero essere valorizzati in modi diversi (Campagnoli: area sportiva legata a sport acquatici ma anche al ripopolamento faunistico e boschivo attraverso la creazione di un’area rinaturata di filtro alle pregresse attività di cava e discarica), di capannoni industriali che già ampiamente deturpano il territorio della pianura padana. A fianco di questa vocazione produttiva artigianale, del resto esclusivamente incentivata attraverso l’offerta di aree da destinarsi ad insediamento produttivo, avanza una vocazione di carattere direzionale commerciale ancora una volta basata sulla grande distribuzione per quel che riguarda la vendita di beni, e su una offerta di carattere ludico ben radicata nei comuni del basso Garda: I parchi tematici Legoland (o qualsiasi altra struttura legata al divertimento)presso l’Ex Genux, la dotazione di strutture dedicate a sport motoristici, pista di kart e futura pista per quad. I grossi alberghi fanno da complemento ad una offerta turistica tutta di carattere commerciale, legata al divertimento ed alla grossa distribuzione e clamorosamente concentrata nell’ambito territoriale definito dei campagnoli. Questo in attesa di assegnare destinazione all’intera area cave e al Lido di Lonato, un elemento di non poca preoccupazione per l’appetibilità delle aree. Con una simile previsione di carattere alberghiero recettiva, (eccessiva come nota la Provincia) andranno poi creati gli eventi che consentano adeguata remuneratività degli investimenti effettuati, quindi per riempire gli alberghi e utilizzare al meglio potenziandone la fruizione con eventi ad hoc, delle strutture ludiche e commerciali esistenti. Il tessuto commerciale, ludico e ricreativo esistente si inserisce naturalmente nel circuito di promozione di uno sviluppo di massa dell’enorme offerta proposta ( Centro Commerciale il Leone, il Trap Concaverde, il King,). È evidente che il territorio circostante (le colline moreniche di Esenta Brodena Cominello San Polo, San Tommaso; ma anche tutta la campagna tra Castiglione e Lonato) subirà enormi pressioni speculative per la creazione degli eventi collaterali che creano occasioni di utilizzo degli algerghi e di tutto il resto.

Una evidente stonatura e forzatura urbanistica è poi rappresentata dalla volontà di individuare un’area di trasformazione a vocazione ludica, in località Mancino. Una localizzazione assolutamente infelice dal punto di vista dell’inserimento ambientale tale da compromettere pesantemente un’ambito territoriale prevalente agricolo e di pregevole morfologia collinare che costituisce un contesto di salvaguardia nel versante territoriale che dalla Rocca di Lonato degrada verso la piana dei barcuzzi e maguzzano fino a lago. Privo ad oggi di una adeguata viabilità di servizio e di aree di sosta.

Infine nel PGT non esiste straccio di destinazione o proposta di utilizzo e valorizzazione di ambiti territoriali propriamente naturalistica, storico architettonica e di fruibilità del territorio. La principale porzione di territorio ad elevata vocazione turistico ambientale di valorizzazione delle bellezze naturali proprie del territorio morenico è senza dubbio l’area a nord di Lonato quella a confine con i comuni di Calvagese, Padenghe  e Bedizzole compreso il territorio di Maguzzano fino alla Rocca Viscontea del centro Storico di Lonato. Su questa area nessun particolare elemento di tutela è stato posto o previsto nella redazione del PGT. Tutt’altro nella zona di Drugolo, centrale rispetto al territorio descritto è prevista un indifendibile progetto di ristrutturazione che prevede la demolizione di edifici di scarso valore storico e sua ricollocazione esterna al nucleo storico con un volume assegnato di 25 mila mc. residenza fino a 80 villette da 100 mq l’una. La presenza di un consistente e certo insediamento storico romanico presente in località San Zeno Bettola non viene assolutamente tutelato e valorizzato.

Non si può poi tacere l’anomalia rappresentata dalla deliberata assenza di alcuna previsione urbanistica, anche in termini di indirizzo, delle due principali aree di particolare criticità ambientale che finiscono sorprendentemente per non trovare destinazione, se non attraverso la misteriosa formulazione di “Area di Progetto”. Aree congelate in attesa di studio e proposta da parte del Politecnico di Milano per l’area a Lido; e la definitiva dismissione della attività estrattiva per l’area Campagnoli. Riteniamo inconcepibile che uno strumento urbanistico consenta lo stralcio di porzioni di territorio lasciandole senza indirizzo urbanistico. Chiediamo l’esatta definizione di indirizzi sulle due aree in questione, in modo che l’amministrazione assuma elementi di responsabilità per la destinazione delle aree evitando sorprese e colpi di mano da affidare alla prossima amministrazione che succederà alla presente.

Esame del PGT per ambito territoriale (AT: ambito territoriale)

AT 1: Drugolo si veda sopra

AT 2: centro sportivo Bettola. Area di 80 mila mq con destinazione di servizi alla collettività, acquisita dai privato mediante assegnazione di una capacità edificatori di 45.704 mc. (Si consideri che il costo di esproprio dell’area e di acquisto sul mercato è di 40€ mq x 80.000 mq = 1,6 milioni €; il costo dell’edificato si aggira sui 300 € mc x 45.000 mc = 13 milioni di € di ricavi per il privato) Sono state appostate sull’area la realizzazione delle opere di urbanizzazione per 3 milioni di € provenienti dal PII Salera. Ora per la realizzazione dell’intero complesso sportivo così come descritto dalla Amministrazione attuale: 3 campi da calcio, campo da rugby, campi da tennis, piscina coperta e tutte le strutture di servizio presumo non così fuori luogo un impegno di spesa attorno ai 15 milioni di €. Questo significa che il reperimento di tali risorse determinerà edilizia negoziata per centinai di migliaia di mc sul territorio. Una prospettiva insostenibile per qualsiasi realtà territoriale.

Strutture sportive tanto complesse non possono e non devono essere assunte da un solo comune, secondo ad ognuno il proprio centro sportivo. Devono essere frutto invece di progetti sovracomunali che coinvolgano più enti nella sua realizzazione.

AT 3: Florovivaistica in prossimità della Garda Latte

AT 4: residenziale Fogliata PL Molini 4. Pareri contrari espressi da enti locali Provincia ARPA ecc per commistione di destinazioni tra loro incompatibili residenza, artigianale ecc.

AT 5: PII intervento Salera già ampiamente discusso

AT 6:

UMI 1 riconversione strutture produttive LodaFer via Monico in strutture commerciali e direzionali.

UMI 2 riconversione delle aree adiacenti alle strutture produttive in residenziali ? (quale il criterio riqualificativi e la necessità individuata rimane un mistero). Sembra che l’unico criterio applicato sia quello di carattere premiale per il richiedente o in subordine quello di garanzia di un intervento per fare cassa, anche alla luce della destinazione assegnata  all’UMI 3. Risultato un’area residenziale inserita tra un’area produttiva e una commerciale espositiva.

UMI 3 riqualificazione delle aree adiacenti alle strutture produttive in aree espositive e autosalone. Quale si la ragione di riqualifica quell’area con tale destinazione sarebbe importante conoscerlo.

AT 7: Area residenziale dietro il Versilia e il Mobilificio 50 mila mc con una difficile situazione di reperibilità di una adeguata viabilità di servizio.

AT 8: Area residenziale del Lazzaretto 28 mila mc inconcedibile senza una adeguata previsione di viabilità ordinaria già compromessa allo stato attuale (situazione traffico del Lonatino) ulteriormente aggravata con la Lottizzazione Parco 1 già approvata e ulteriormente aggravata da questa previsione residenziale.

AT 9: struttura recettiva da 10 mila mc in località Mappella con l’inclusione di area boscata protetta che deve essere stralciata.

AT 10: richiesta di espansione di una attività produttiva posta sul comune di Desenzano sul territorio di Lonato confinante zona via Mantova Cammeo.

AT 11: Consolidamento di ambito produttivo consolidato 38, 21 e 28 mila mq

AT 12: espansione commerciale e produttiva in adiacente all’esistente struttura di grande distribuzione esistente in loc. Campagnoli, il Leone per intenderci. Su un’area di  158.000 mq, si concedono 42.000 mq prevalentemente di carattere commerciale direzionale ed in parte produttiva per un incasso in opere e standard di 7.871.000€. Una operazione di pura svendita del territorio in un’area già ampiamente compromessa da un’imponente opera di grande distribuzione. Rimane misteriosamente esclusa un’area che evidentemente non è di nessuno.

AT 13: Ai confini con Castiglione di fronte alla centrale ENEL. UMI 1 zona produttiva e commerciale di media distribuzione, consentiti 10.215 mq sup 3 milioni € incassati per opere e standard

UMI 2 dismissione di azienda florovivaistica e realizzazione di struttura alberghiera per 12.340 mc

AT 14: area produttiva CISA costruzione loc rotonda Genux 20.560 mq già adottata in Consiglio Comunale.

AT 15: nuova lottizzazione residenziale esenta in contiguità a Quadra, 5000 mc

AT 16: Intervento commerciale, residenziale, alberghiero, produttivo la Rassica. 30 mila mq residenziali 1.178.000 € contributo al comune

AT 17: area sport motoristici (pista da quad) a fianco della centrale ENEL 22.300 mq

AT 18: residenziale loc pozze dietro la vecchia pista kart (magazzini Goffi) 26.400 mc